多个一二线城市房租下降,部分长租公寓经营风险将逐步显现

在诸葛找房数据研究中心监测的全国20个重点城市中,有16个城市的租金环比下调,一线城市和重点二线城市的整体平均租金均呈现下跌态势。纬房大数据等机构的报告也显示,核心城市住房租金已经连续2个月小幅下降。

因为换租居住在北京西城区的李涛(化名)将未到期的房子交给了中介挂牌转租但一个月过去了即便是下调租金房子也没有转租出去。房价不会一直涨房租也一样李涛正经历着租房市场的调整期。

多个一二线城市房租下降部分长租公寓经营风险将逐步显现

出租房 中新经纬 闫淑鑫 摄

在诸葛找房数据研究中心监测的全国20个重点城市中有16个城市的租金环比下调一线城市和重点二线城市的整体平均租金均呈现下跌态势。纬房大数据等机构的报告也显示核心城市住房租金已经连续2个月小幅下降。

房子不好租了

李涛2018年6月租下北京西城区的一间住房租金为2800元/月租赁期为1年。到今年4月他想提前换租并在附近找到一个房屋面积更大的房间价格也为2800元/月。之后李涛就想通过链家以3000元/月的价格把之前的房子转租出去但是挂牌很多天也没能租出去。他将租金下调至2900元/月仍没有吸引到租客。最终李涛只得将新租的房间短租出去等到之前的租房合同到期再搬走。为此他额外承担了半个月的租金。他对中新经纬客户端说:“本以为西城区的房子很好出租没想到这么难。”

李涛称我爱我家的一位工作人员近日还告诉他我爱我家在他们小区有40多个房间对外出租但出租率不是很理想即便是主打品质生活的相寓公寓出租情况也不好。

中新经纬客户端14日在网上看到北京朝阳区甘露园小区附近有一间主卧以2500元/月的价格对外出租负责出租的一家小型房产中介公司的工作人员称租金还能谈垃圾处理费等费用可以再商量。他说:“今年的市场与往年差别不是很大甘露园附近的租金价格也没有多大调整但这段时间的租客确实少了一些。”

某大型长租公寓的一名销售人员称相比4月他们公寓的租金价格有些许下调同时近段时间一些房源在做优惠促销活动租客一年能剩下1000元左右。不过优惠房源已经不多在毕业季到来后价格不会再有多少松动。

14日纬房大数据与人工智能研究院、中国城市经济学会房地产专业委员会联合发布的2019年4月核心城市住房租金报告显示从环比看北京近2个月的住房租金稳中略降;中国房地产业协会主办的中国房价行情网显示4月北京平均住宅租金环比下降1.85%。

北京链家4月的租赁成交价格虽仍呈上涨状态但该机构认为2019年北京租赁市场的成交节奏明显放缓。这一变化来自于供应量的增加和供需矛盾的缓和由此带来1~4月租赁市场的量增价稳。而从租客行为来看2019年租赁市场呈现出明显的“租得小”“租得远”的特征。

多个一二线城市房租下降部分长租公寓经营风险将逐步显现

链家数据显示在4月的北京市场上房源7日内出租率为21%同比下降18个百分点环比下降3个百分点租赁市场的成交难度明显增加。北京链家租赁房源中共发生12224次调价其中83%为下调报价同比增加 19个百分点且下调报价的占比在近半年呈现趋势性增加。

租金同比涨幅创4年新低

租房市场的微妙变化并非只体现在北京一座城市其他一二城市也有反映。

纬房研究院等机构的上述报告称今年4月核心城市住房租金环比下跌0.13%同比上涨2.79%租金已连续2个月小幅下降。中国房价行情网数据显示4月份住宅租金平均单价排在全国前40位的城市中租金平均单价同比负增长的城市有13个环比负增长的城市达到了32个。

多个一二线城市房租下降部分长租公寓经营风险将逐步显现

2019年第19周(5月6日~5月12日)全国大中城市租金均价 来源:诸葛找房数据研究中心

诸葛找房数据研究中心发布的2019年第19周(5月6日~5月12日)全国大中城市租金报告显示当周租金均价为44.15元/平方米/月环比微跌0.11%租金均价小幅回调市场价格整体趋稳。当周4个一线城市平均租金环比上周下跌0.15%重点二线城市平均租金环比微跌0.08%大多数重点城市租金均价普遍微跌。该报告监测的全国20个重点城市中下跌城市数量有16个比上周增加9个持续上涨的城市仅4个与上周持平。

诸葛找房数据研究中心分析师杨雅靖对中新经纬客户端表示4月份全国大中城市的租金连续4周上涨租金均价已达相对高位随着阶段性市场需求陆续释放完毕多数城市的租金出现小幅回调。租金下跌的主要原因是由于租赁市场传统淡季的到来。

至于北京市场的变化杨雅靖分析北京外来人口较多需求一般在几个时间节点集中释放。一个是春节后的返城务工潮期间是城市与城市之间流动人口交换频繁的时间节点大量的务工、经商人员流入城市带来居住需求增加加之一些年后租约到期、租地变更的需求释放。另一个比较明显的节点是每年的高校毕业季市场进入毕业工作租房潮。像北京这种流动人口大的城市租赁市场的周期性更加明显。

4月全国的房租租金价格表现亦十分平淡。国家统计局数据显示4月全国租赁房房租价格环比上涨0%同比上涨2.2%。申万宏源近日的研报指出租赁房房租环比上涨0%显著弱于季节性特征拖累租赁房源同比再度下行至2.2%降至4年新低突显出租赁房供给持续充裕的现状。

空白研究院创始人、贝壳研究院前院长杨现领认为房租租金的下调受多个因素影响。他对中新经纬客户端表示住宅、写字楼的租金变化能直接反映经济运行状况住宅租金下降在一定程度上说明城市年轻人的收入增速停滞甚至下调。“租房的主体是年轻人他们的收入上涨可能不会租住更贵的房子但收入下调则会立刻缩减房租开支。”他说。

杨现领称近两年政府一直在鼓励租赁市场发展提倡租售并举大力拓展租赁房源这些举措让租赁市场的供求矛盾有所缓解也是拉低房租价格的因素之一。

长租公寓或过剩

对于未来的房租变化杨雅靖认为春节后的租赁小高峰需求陆续释放完毕虽然市场进入了短暂的租赁淡季。但这种回调是租赁市场自有的周期特性预计即将到来的毕业季会有新的租赁需求释放。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新经纬客户端称预计后续的租金还会有所上调。至于北京市场其本身的租赁需求还较多上涨仍是主流但后续会有各类分流现象的出现类似机构外迁等措施会制约租金上涨的幅度。

近几年多个一二线城市的租赁市场出现了长租公寓的新业态受到了一些收入水平较高且相对稳定的年轻人青睐。但受其经营模式影响只有保持较高的出租率长租公寓才能盈利。严跃进认为虽然近期很多长租公寓的经营状况比较平稳但随着供给的增多长租公寓或进入到过剩阶段运营方需要认真思考出租问题。

杨现领亦认为长租公寓行业未来或面临一些挑战需引起租客和政府部门的重视“很多人在收入达不到的情况并不想住贵的房子他们仍会选择价格便宜、位置更偏的房子居住。”

纬房研究院称2018年不少长租公寓企业利用资金杠杆快速抢占房源一定程度上推高了住房租金。随着住房租金的下跌部分过快扩张长租公寓企业的经营风险将逐步显现需要加以警惕和防范。

薛宇飞/中新经纬

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