发改委回应“逐步消除城市落户限制”:放宽落户不等于放松房地产调控
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持续近三月的楼市“小阳春”行情在二线城市的土拍狂热下似乎有愈演愈烈的趋势。
一城一策之下一些城市的调控政策正在发生微妙的变化。中原地产研究中心最新数据显示自4月以来全国已有15个城市发布了收紧的房地产调控政策。
市场整治是最为常用的政策。继4月初遵义提高二套房住房公积金贷款利率以来已有哈尔滨、深圳、合肥、杭州等地提出对经纪机构、房企的不规范行为和市场乱象做专项整治。
此外多地重启“限购、限价、限售”政策。长沙停止执行对二套房的契税优惠北京、西安等地收紧住房公积金等。
其中苏州于5月11日提出的限售政策备受热议。按照新规苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域新房限售三年苏州工业园区全域二手房限售五年此外还涉及预售条件与土地报价的收紧。
据克而瑞地产研究中心数据从4月苏州商品住宅市场表现来看成交量价齐涨整体新盘去化率达到80%多数项目十分火爆开盘即售罄。
克而瑞认为在如此火热行情中出台限售政策主要旨在打击购房者中的炒房情绪。综合来看在有效打击炒房势力后苏州热点板块预期将会适度降温成交主导权回归到刚需客群手中。
苏州并非个案。在3月房价涨幅中位居70城之首的丹东提出了“三限”齐出的收紧政策规定非本地户籍家庭在市区限购1套新建商品住房售价环比涨幅不超过0.6%同比涨幅不超过5%本地和非本地户籍家庭凡在市区购房限售5年。
克而瑞认为丹东房价上涨有极大可能是缺乏产业、人口支撑的短期炒作行为若不及时出台调控政策很容易加剧地方恐慌情绪也不利于地方房地产市场平稳健康的发展。
值得注意的是发改委于上周召开新闻发布会再次强调了“房住不炒”定位提出要落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制防止房价大起大落。
此前住建部还对2019年第一季度房地产市场运行情况开展了专题调研并对部分房价波动幅度较大的热点城市发出了预警提示。
在此背景下市场销售似乎也不再乐观。据招商证券跟踪数据5月1日至10日57城新房销量同比增速转负其中一线城市整体增速同比转负北上广较4月大幅下降二线城市增速继续上行三四线城市整体增速同比转负。二手房方面各线城市销量增速较4月均同比转负。
“市场可以有小阳春但是不准入夏。”张大伟指出从2018年11月开始全国各地收紧楼市调控政策的明显减少而最近在楼市波动下市场炒作氛围再启部分城市再次发布调控政策。
他进一步指出最近是各地两会召开的集中时间大部分省份都提及房地产“稳地价、稳房价、稳预期”的主基调；这意味着政策宽松与收紧并存也就是双向调节大涨肯定不是稳定但暴跌也同样不是稳定。
整体看“一城一策、因城施策”的深化与落实将成为今年政策的主线而政策基本面依然保持比较紧的状态。
广发证券认为当前各城市的政策取向与当地的量价基本面走势相关在以地方为主体的精准施政下未来行业成交量价将总体平稳周期波动将逐步弱化；中银国际预计未来各城房价将维持窄幅箱体震荡。
对于房企来说“房价大幅单边上涨的时代结束了”已成为行业共识。他们的共同行动则是抓住每一个城市的销售窗口期加紧卖房。
中银国际指出在16-18年销售高增及预收账款充足的背景下龙头及高成长房企18-20年业绩锁定性较强快回款、高周转、融资渠道多元化的优势将推升行业集中度。
广发证券分析师认为未来房企经营能力的变现将成为关键通过运营效率实现滚动开发的房企更能获得持续稳定的增长实现规模、利润和杠杆之间的均衡。