一项对房企实际盈利有很大影响的税种正在推进立法进程。
第一财经记者7日从知情人士处了解到财税部门已经起草了土地增值税法初稿目前正在内部征求各方意见。由于土地增值税征税对象是转移房地产并取得收入的单位和个人房企是缴纳土地增值税主力军因此土地增值税立法对房企影响备受关注。
与其他多部税种条例上升到法律类似土地增值税法也将基本平移现行的土地增值税暂行条例征税范围、计税方式、税率等基本保持不变。
武汉大学财税与法律研究中心主任熊伟告诉第一财经土地增值税如果要立法大趋势仍然是平移内容不会有实质性变化应该不会加重企业的负担。
不过也有分析认为土地增值税从国务院条例上升到法律在征管上肯定会更加规范和强化。
财政部条法司在今年财政部立法工作安排中明确力争年内完成土地增值税法内部起草工作及时上报国务院。不过在今年全国人大立法工作计划和国务院立法工作计划中并未提及土地增值税立法因此短期内土地增值税法难以出台。
集体土地有望征税征管将加强
中国政法大学财税法研究中心主任施正文告诉第一财经由于上世纪90年代海南房地产火爆一些房企的炒地现象较为严重1994年我国通过开征土地增值税来打击这一行为。
国务院1994年1月1日颁布实施了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（下称《条例》）。《条例》第一条就明确开征土地增值税是为了规范土地、房地产市场交易秩序合理调节土地增值收益维护国家权益。
按照《条例》土地增值税纳税人是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。
施正文说目前个人住宅（不包括商住用房）转让暂免交土地增值税但企业尤其是房企转让房地产都需要交税。
第一财经记者了解到除了现行国有土地使用权外相关部门考虑将出让集体土地使用权、地上建筑物及附着物（不含土地承包经营权流转）收入纳入土地增值税征税范围。
土地增值税计税税基是根据纳税人获得转让收入减去相应扣除项目后的增值额。根据增值额与扣除项目金额的比例采取了30%、40%、50%、60%四级超额累进税率增值额越高缴纳税越多跟个税超额累进税率类似。
20多年来我国土地增值税收入规模不断扩大。根据财政部数据土地增值税2018年收入达到5642亿元同比增长14.9%。2019年一季度收入为1667亿元同比增长14.7%。
目前缴纳土地增值税中房地产开发企业是大头。比如中国恒大（03333.HK）2018年应交土地增值税约521亿元；碧桂园（02007.HK）2018年年报显示当期土地增值税约为139亿元。万科（000002.SZ）2018年土地增值税约为196亿元。
记者了解到土地增值税立法还将强化征管。
财税部门考虑将从事房地产开发的纳税人预缴税款和最终清算应缴税款的时间和判断条件写入土地增值税法并要求相关部门与税务部门涉税信息共享协助税务机关依法征收土地增值税。
另外财税部门考虑引入先交土地增值税后办理相关权属登记制度。纳税人和税务机关违反本法将被追责。
相关数据显示2011年和2012年土地增值税同比增长分别达到惊人的61.3%和31.8%主要原因就是税务部门加强了对土地增值税的预征和清算管理。
近些年地方也在不断加强对土地增值税征收管理。比如今年河南省永城市政府发文要求市国土资源、住房保障等部门及时提供房屋、土地转让等信息并积极配合市综合治税工作组办公室做好房地产企业土地增值税汇算清缴工作。开展土地增值税等相关税种专项征缴治理。
海南省三亚市财政局去年年中预算执行报告称上半年受限购等调控政策对房地产业持续影响商品房交易量下降明显财税部门克服房地产调控政策的影响强化收入征管重点加大对企业土地增值税、企业所得税汇算清缴及清欠历年税款入库确保上半年财政收入超额完成。
重复征税等问题待解
为了在2020年前全面落实税收法定原则近年来全国人大加快了税收暂行条例上升至法律的步伐船舶吨税等6个税种已经完成立法印花税、城市维护建设税等法律已经公开向社会征求意见。
不过施正文发现在2018年公布的十三届全国人大常委会立法规划中并没有涉及土地增值税法。去年的全国人大常委会立法工作计划和国务院立法工作计划中也未提及土地增值税法。
他分析称本届人大立法规划提了不少税种的立法但未提土地增值税、房产税和城镇土地使用税。房产税和城镇土地使用税极有可能合并为正在起草的房地产税因此这两个税种未提及立法。房地产税开征一大思路是减轻房产交易环节税负增加保有环节税负而土地增值税属于房产交易环节税负因此不提土地增值税立法意味着也有可能进行重大调整。
不过在今年财政部立法工作安排中首次提及了土地增值税立法并上报国务院这让一些财税界人士感到意外。
熊伟对第一财经表示立法规划只是规划并没有法律约束力存在根据需要而变动的可能性。另外即便土地增值税法不在人大立法规划范围内政府仍有法律提案权是否采纳决定权在全国人大。
施正文称土地增值税启动立法说明政府还是想保留这一税收目前财政收支矛盾较大政府不会轻易废除这一税种。而且在落实税收法定原则下保留的税种需要从条例上升到法律。
受经济下行压力和今年2万亿元减税降费政策影响今年地方政府财政收支矛盾压力较大。从一季度部分省市的税收收入增速来看不少地方的增幅回落甚至有的地方陷入负增长（如贵州）。业内人士认为在这一形势下土地增值税作为地方税种保留并上升到法律层面也较容易理解。
不过土地增值税存在的重复征税问题仍亟待解决。熊伟称土地增值税确实需要考虑跟增值税、所得税协调这三个税种的税基存在很大程度的重合。
施正文举例称企业转让房地产收入需要缴纳企业所得税这与土地增值税存在重复征税的问题。
来源：第一财经日报
记者：陈益刊